Akademik Veri Yönetim Sistemi
III. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı, Ankara, Türkiye, 1 - 04 Şubat 2023, cilt.2, ss.219-230, (Tam Metin Bildiri)
Gayrimenkul geliştirme projelerinin tasarım süreci ile yüklenici seçimi ve sözleşme süreci, planlama sürecinde ortaya çıkan fikirleri uygulama aşamasına getiren iki temel süreçtir. Tasarım süreci sonunda ortaya çıkan ve uygulama projeleri, genel ve teknik şartnameler ile birlikte sözleşme tasarısı ve idari şartnamelerden oluşan dokümanlar, projenin ne şekilde ve ne şartlarda gerçekleştirileceğini ortaya koyarken, yüklenici seçimi ve sözleşme süreci projenin kim veya kimler tarafından inşa edileceğini belirlemektedir. Tasarım sürecinde elde edilen bu dokümanlar yapım sürecine, bu sürecin maliyetlerine, süresine ve süreç sonunda ortaya çıkacak ürünün kalite, performans, güvenlik ve çevresel sürdürülebilirlik hedeflerine doğrudan etki etmektedir. Yüklenici seçimi ve sözleşme süreci sonucunda seçilecek yapım yüklenicisinin uzmanlık ve deneyimi ile mali yeterliliği de benzer şekilde, projenin maliyet, süre, kalite, performans, güvenlik ve çevresel sürdürülebilirlik hedeflerini etkilemektedir. Bu durum mal sahipleri tercihlerine de yansımakta, kendi kullanımı için proje geliştiren mal sahipleri tasarım sürecinin dolayısıyla da bu süreç sonucunda elde edilecek tasarım dokümanlarının kendi kontrollerinde gerçekleşmesini istemektedir. Geliştirme projesine ticari açıdan bakan mal sahipleri ise genellikle uygulama projeleri, teknik şartnameler gibi tasarım dokümanlarının üretilmesi ile ilgili olmaz iken, idari şartnameler ile sözleşme ve eki genel şartnameler üzerine odaklanmaktadır. Konuya kamu idareleri açısından bakıldığında; Türkiye’de kamu hizmetine yönelik geliştirme projelerinin, genellikle tasarım dokümanları idarelerce hazırlandıktan veya hazırlatıldıktan sonra ihale edildiği söylenebilmektedir. Ağırlıklı olarak 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen bu türden ihalelerde, anahtar teslimi götürü bedel ile teklif birim fiyattan oluşan ve tamamıyla yapım işine odaklanan iki temel sözleşme tipi uygulanmaktadır. Buna karşılık, sadece sözleşme tasarısı ve idari şartnameler ile genel şartnameleri hazırladıktan sonra uygulama projeleri ve teknik şartnameleri yüklenicilere bırakan kamu kurumları da bulunmaktadır. Bu kapsamda faaliyette bulunan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve İller Bankası A.Ş.’nin adeta ticari bir yaklaşım kullanarak, gayrimenkullerini; satış, devir, intikal, kiralama, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ile kat karşılığı veya arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı gibi faaliyetlere konu edebildikleri görülebilmektedir. Bu çalışmada, Türkiye’de geliştirme projelerinde kullanılan ve yukarıda kısaca değinilen sözleşme türleri üzerinde durulmakta ve bugüne kadarki uygulamanın kamu idarelerinin mal sahibi olduğu geliştirme projelerinde ortaya çıkardığı sonuçlar analiz edilmektedir
The design process and contractor selection and contract process are two fundamental stages that translate ideas emerging from the planning process into implementation in real estate development projects. At the end of the design process, the documents comprising the general and technical specifications along with the contract draft and administrative specifications outline how and under what conditions the project will be carried out, while the contractor selection and contract process determine who or which entities will construct the project. These documents obtained during the design process directly impact the construction process, its costs, duration, and the quality, performance, safety, and environmental sustainability goals of the resulting product. Similarly, the expertise and financial adequacy of the construction contractor selected through the contractor selection and contract process also influence the project's cost, duration, quality, performance, safety, and environmental sustainability goals. This situation also reflects the preferences of property owners, with property owners developing projects for their own use often desiring the design process and thus the resulting design documents to be under their control. Property owners looking at development projects from a commercial perspective typically focus on administrative specifications, contracts, and accompanying general specifications, rather than design documents such as implementation projects and technical specifications. From the perspective of public authorities, it can be said that development projects for public services in Turkey are generally tendered after design documents are prepared or commissioned by the authorities. In such tenders, mainly conducted within the scope of Law No. 4734 on Public Procurement, two basic types of contracts are applied, consisting of lump sum turnkey contracts and unit price offers, both entirely focused on construction work. However, there are also public institutions that only prepare contract drafts, administrative specifications, and general specifications, leaving implementation projects and technical specifications to the contractors. In this context, it can be observed that entities such as the Housing Development Administration of Turkey and the İller Bank Inc. use a commercial approach, subjecting their real estate assets to activities such as sales, transfers, leases, swaps, limited real rights establishment, or revenue-sharing arrangements in exchange for land sales. This study focuses on the types of contracts used in development projects in Turkey and analyzes the results of the practices so far in development projects where public authorities are the property owners.