Akademik Veri Yönetim Sistemi
IV. International Conference on Real Estate Development and Management, Ankara, Türkiye, 3 - 05 Şubat 2025, ss.246-248, (Özet Bildiri)
Modern ve sağlıklı kentleşmenin ilk aşaması olan imar planı yapılması sürecinin mülkiyet dokusu ile ilişkilendirilmesinin yöntemleri olarak nitelendirilen imar uygulamaları; Almanya, Avustralya, Endonezya, Fransa, Hindistan, İspanya, İsrail, Japonya, Tayvan ve Türkiye gibi ülkelerde çeşitli metotlarla yapılmaktadır (Souza vd. 2018). Gelişmiş ülkelerin uygulama aracı olarak algılanan ve görülen arazi düzenlemeleri, bu algının aksine gelişmekte olan ülkeler ile geçiş sürecindeki birçok ülkede hem arazi düzenleme, hem de altyapı ve üstyapı yatırımları için arazi edinimi aracı olarak ele alınmaktadır. Teori ve uygulamada arazi düzenlemeleri; herkesin fayda sağladığı bir yöntem olmakla birlikte özellikle gelişmekte olan ülkelerde ve Türkiye’de yapılan uygulamaların sonuçlarından maliklerin memnuniyet düzeylerinin zayıf olduğu ve planlama çalışmalarına sırf bu yüzden yetkili kurumların isteksiz olduğu dikkati çekmektedir. İmar uygulamalarının sonucunda planlama adasında parsellerin yer değişimi ve imar haklarında değişiklik olduğundan, mutlak arazi değerlerinde artış olmakta ve bundan maliklerin büyük ölçüde fayda sağlamaları mümkün görülmektedir. Ayrıca kamu otoritesi de zorunlu arazi edinimi için ödeme yapmadan kentsel yatırımlar için arazi edinimini gerçekleştirmektedir (UN-Habitat 2018). Türkiye’de kentsel arazi yönetiminin temel uygulama araçlarından biri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. madde uygulamasıdır (Köktürk ve Köktürk 2024). Tarihsel gelişim sürecinde arazi düzenlemesi, Osmanlı Devleti’nden Türkiye Cumhuriyetine miras kalan uygulama yöntemleri arasında yer almaktadır (Tüdeş 2018). Türk Hukuk Sistemine ilk olarak 6785 sayılı İmar Kanunu ile belediye sınırı içindeki parselleri % 25 noksanı ile dağıtmaya belediyelerin yetkili olduğu şeklindeki düzenleme ile giriş yapan uygulama, daha sonra uluslararası yaklaşımlar çerçevesinde düzenleme ortaklık payı oranı ile kavramsallaştırılmıştır (Ergen 2006, Koçak 2011). Yüzölçümü esaslı uygulama olması nedeniyle sürekli tartışma konusu olan imar uygulama yönteminin eksik yönleri; meskûn sahalardaki uygulama zorlukları, mülkiyet problemi olan alanlardaki uygulama sorunları ile uygulama sonrası oluşan parsellerin yer ve değer değişiminin neden olduğu memnuniyetsizlik gibi yönlerine rağmen, Türkiye kentlerinde arazi yönetiminin alternatifsiz en etkili uygulama aracı olarak varlığını korumaktadır. Türkiye’de yüzölçümü esaslı imar uygulama yerine değer esaslı imar uygulamalarının yapılması gerektiğine ilişkin birçok idari, hukuki ve akademik çalışma yapılmıştır. Özellikle kalkınma planları, kentleşme ve şehircilik şuraları, bütünleşik kentsel gelişme ve stratejisi ve eylem planı (KENTGES), 3194 sayılı İmar Kanunu değişiklikleri ve farklı dönemlerde hazırlanan değişiklik taslak ve tasarıları, araştırma projeleri ile birçok idari ve hukuki çalışmalarda değer esaslı imar uygulama yöntemlerinin kullanılması gerektiği sıklıkla vurgulanmaktadır. Ayrıca Yıldız (1987), Yomralıoğlu (1997), Köktürk ve Köktürk (2005, 2009), Yıldız vd. (2008), Uygun (2011), Salalı (2014), Yalpır ve Ekiz (2017), Yılmaz (2016), Yılmaz ve Demir (2017), Çağdaş (2019), Koçoğlu (2019), Demirel (2019), Güngör (2019), Aksoy (2020), Salalı ve İnam (2022) gibi araştırmacılar tarafından imar uygulamalarının değer esaslı yapılmasına ilişkin değerlendirme yapıldığı görülmektedir. Bununla birlikte Türkiye’de son 50 yılda yapılan idari, hukuki ve akademik çalışmalara rağmen, imar uygulamalarının değer esaslı yapılması için yasal düzenleme ile merkezi ve yerel idarelerde kurumsal kapasite geliştirme çalışmaları yapılamaması nedeniyle yüzölçümü esasına ilişkin düzenleme yapılması, bütün sorunları ile birlikte devam etmektedir. Bu çalışmada Türkiye’de değer esaslı imar uygulamalarına geçiş yapılamamasının arka planında yer alan gerekçeler irdelenmiş ve günümüze kadar yapılan idari, hukuki ve akademik çalışmalar ile yargı kararları da değerlendirilerek değer esaslı imar uygulamalarına olan ihtiyaç vurgulanmıştır. Kaynak araştırması, yargı kararları ve seçilmiş uygulama örnekleri birlikte değerlendirilerek değer esaslı uygulamanın gerekliliği ve başarı koşulları irdelenmiş ve yasa koyucu tarafından kanuni düzenleme yapılaması ile kurumsal kapasite geliştirilmesine ilişkin yol haritasının ana hatları tartışılmıştır.