Akademik Veri Yönetim Sistemi
Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi- İnşaat Hukuku Sempozyumu, Ankara, Türkiye, 19 Şubat 2021, ss.75-81, (Özet Bildiri)
Güncel
Gelişmeler Işığında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yükleniciden Arsa
Payı Devralan Üçüncü Kişilerin Hukukî Durumu
Doç. Dr. Leyla Müjde KURT
Arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmelerinde yükleniciler inşaatı yapabilmek için gerekli finansmanı
çoğunlukla sözleşme gereği kendilerine düşecek arsa paylarını tapuda üçüncü
kişilere devretmek suretiyle elde ettikleri bedel ile sağlamaktadırlar. Yüklenicinin
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini zamanında
yerine getirmeyerek borçlu temerrüdüne düşmesi üzerine iş sahibi sözleşmeden
döndüğü takdirde sözleşme gereği yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda
devralmış olan üçüncü kişilerin durumunun ne olacağı önem arz etmektedir.
Yargıtay, yükleniciye başlangıçta
yapılan arsa payı devirlerini “avans” olarak nitelendirmekte; yüklenicinin arsa
payı devrine ancak edimini yerine getirdiğinde hak kazanacağından bahisle,
yüklenicinin ve onun halefi olarak kabul ettiği yükleniciden arsa payı devralan
üçüncü kişilerin tapuya yapılan tescil anında mülkiyet hakkını kazanmadıklarını
ileri sürmektedir. Yargıtay’a göre, iş sahibi tarafından yükleniciye hatta
yüklenici tarafından üçüncü kişilere tapuda arsa payı devri yapılmış olsa dahi,
arsa paylarının mülkiyeti yüklenici eseri teslim edene kadar iş sahibinde
kalmaya devam etmektedir. Yüksek Mahkeme, sözleşmeden dönen iş sahibinin arsa
paylarının adına kayıtlı bulunduğu kişilere karşı tapu sicilinin düzeltilmesi
davası açarak taşınmazların iadesini sağlayabileceğini kabul etmekte; üçüncü
kişilerin TMK. m. 1023 çerçevesinde iyiniyetle aynî hak iktisabı iddialarını
ise iş sahibi sözleşmeden döndüğü takdirde arsa paylarının iş sahibine
döneceğini bilerek bu payları devraldıklarından bahisle reddetmektedir.
Yargıtay’ın üçüncü kişi adına tapuda yapılan
aynî hak tescilinin geçerliliğini yüklenicinin üçüncü kişinin tarafı olmadığı
bir sözleşmedeki edimini yerine getirmesi şartına bağlayan uygulaması, taşınmazlar
üzerindeki aynî hakların devrine ilişkin tasarruf işlemlerinin şarta
bağlanmayacağını düzenleyen TBK. m. 243 f. 1 ve Tapu Sicil Tüzüğü m. 11 f. 2
hükümlerine aykırıdır. Taşınmazlar üzerindeki aynî hakların devrine ilişkin
tasarruf işlemlerinin şarta bağlanmayacağına ilişkin Kanun’daki ve Tüzük’deki düzenlemeler
mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olduğundan, bu uygulama aynı zamanda
anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının da ihlâli niteliğindedir. Anayasa
Mahkemesi’nin Yargıtay’ın söz konusu içtihadının üçüncü kişilerin mülkiyet
hakkını ihlâl etmediği yönündeki 20.07.2017 tarihli, 2014/12321 başvuru
numaralı kararı da bu bakımdan isabetli değildir.
Anahtar
Kelimeler: Arsa Payı
Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Sözleşmeden Dönme, Tescil, Üçüncü Kişi, Mülkiyet
Hakkı