Akademik Veri Yönetim Sistemi
Gayrimenkul Çalışmaları Dergisi, cilt.1, sa.1, ss.22-32, 2026 (Hakemli Dergi)
Artan afet sıklığı ve iklim krizi, gayrimenkul değerlemesinde riske kayıtsız geleneksel metodolojileri geçersiz kılmaktadır. Bu çalışma, afet risklerinin gayrimenkul değerleme süreçlerine sistematik entegrasyonu için metodolojik bir çerçeve sunmaktadır. Bu entegrasyon, değerleme standartları (IVS 2025/RICS 2025), finansal raporlama (UFRS 13) ve finansal istikrar otoritelerinin (ECB/EBA) oluşturduğu "düzenleyici üçgen" tarafından zorunlu kılınmaktadır. Risk metrikleri, finansal değerleme modellerine iki ana yaklaşımla entegre edilmektedir. Gelir Yaklaşımında (DCF), risk; 1) Net Faaliyet Geliri (NFG) düzeltmesi (EAL ve sigorta maliyetleri), 2) Sermaye Harcamaları (CAPEX) ayarlaması (risk azaltım yatırımları) ve 3) iskonto oranına eklenen risk primi aracılığıyla modele dahil edilmektedir. Karşılaştırmalı Satış Yaklaşımında ise risk öznitelikleri (EAL, PML) Otomatik Değerleme Modellerine (AVM) girdi olarak kullanılmaktadır. Bu AVM’lerin "kara kutu" doğasını aşmak ve AB Yapay Zekâ Tüzüğü gibi düzenlemelere uymak için SHAP gibi Açıklanabilir Yapay Zekâ (XAI) tekniklerinin kullanımı zorunlu hale gelmektedir. Ancak, bu çerçevenin IVS 2025 ve UFRS 13’ün gerektirdiği şeffaflık ve denetlenebilirlik ilkeleriyle uyumlu olsa da potansiyel etik zorlukların da yönetilmesi gerekmektedir.