Akademik Veri Yönetim Sistemi
MALIYE DERGISI, sa.2025 Yılı Özel Sayı, ss.345-376, 2026 (ESCI, TRDizin)
Gayrimenkul değerleme çalışmaları, gayrimenkullerin ekonomik değerinin nesnel ve karşılaştırılabilir biçimde belirlenmesini sağlayarak piyasa işleyişi, kamu maliyesi ve finansal sistem açısından kritik işlev üstlenmektedir. Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan değerlerin piyasa gerçeklerini yansıtma düzeyi; vergi adaletinin sağlanması, kamu gelirlerinin artırılması ve sürdürülebilirliği ile gayrimenkul piyasalarında şeffaflığın güçlendirilmesinde belirleyici olmaktadır. Ancak birçok ülkede, vergisel amaçlarla kullanılan gayrimenkul değerlerinin kurumsal yapı, veri altyapısı ve değerleme yöntemleri açısından farklılık göstermesi, değerleme– vergilendirme ilişkisinin etkinliğini tartışmalı hâle getirmektedir. Çalışmada gayrimenkullerin vergilendirilmesinde değerlemenin yeri ve öneminin ortaya konulması; farklı ülkelerde uygulanan değerleme ve vergilendirme modellerinin karşılaştırmalı olarak incelenmesi ve Türkiye’de vergiye esas gayrimenkul değerlerinin belirlenmesine ilişkin kurumsal yapı ve mevzuat boşlukları analiz edilmiştir. Bu kapsamda, Amerika Birleşik Devletleri, Kanada, Almanya, Birleşik Krallık, Hollanda ve Danimarka örnekleri üzerinden değerleme sistemlerinin kurumsal yapıları, veri toplama mekanizmaları, yeniden değerleme periyotları, vergi değerinin piyasa değerine oranı, şeffaflık düzeyleri ve vergilendirme ile ilişkileri ele alınmıştır. Çalışmada nitel araştırma yöntemi benimsenmiş olup, kaynak araştırması,ülke örnekleri, mevzuat düzenlemeleri ve organizasyon yapıları üzerinden karşılaştırmalı değerlendirme yapılmıştır. Araştırma bulguları; piyasa değerine dayalı ve düzenli olarak güncellenen değerleme sistemlerinin, vergiye gönüllü uyumu artırdığını, kayıt dışılığı azalttığını ve gayrimenkul piyasalarında güven ortamını güçlendirdiğini göstermektedir. Ayrıca gelişmiş ülkelerde değerleme faaliyetlerinin; güçlü kurumsal yapılar, bütünleşik veri altyapıları ve standartlaştırılmış yöntemlerle desteklendiği; Türkiye’de ise değerleme uygulamalarının parçalı bir yapıya sahip olduğu, vergiye esas değerlerin piyasa değerlerinden çok düşük olduğu tespit edilmiştir. Bu durum, merkezi ve yerel idare gelirlerinde önemli kayıplara yol açmaktadır.
Real estate valuation studies play a critical role in ensuring the objective and comparable determination of the economic value of real estate, thereby supporting the functioning of markets, public finance, and the financial system. In particular, the extent to which the values used to tax real property reflect market realities is decisive for ensuring tax equity, sustaining public revenues, and enhancing transparency in real estate markets. However, in many countries, differences in institutional structures, data infrastructures, and valuation methodologies used for fiscal purposes render the relationship between valuation and taxation increasingly contested. Accordingly, this study aims to examine the role and importance of valuation studies in the taxation of real estate, to analyse valuation and taxation models implemented across countries, and to identify institutional and methodological gaps in the determination of taxable real property values in Turkiye. Within this framework, valuation systems in the United States, Canada, Germany, the United Kingdom, the Netherlands, and Denmark are analysed with respect to their institutional arrangements, data collection mechanisms, revaluation cycles, levels of transparency, and links to taxation. The study adopts a qualitative research approach and employs a comparative analysis based on international academic literature, legislative frameworks, official reports, and policy documents. The findings indicate that valuation systems based on market values and updated regularly increase voluntary tax compliance, reduce informality, and strengthen trust in real estate markets. Furthermore, while valuation practices in developed countries are supported by robust institutional structures, integrated data infrastructures, and standardised methodologies, the Turkish case is characterised by a fragmented valuation framework in which taxable values often deviate significantly from market values.