Kentsel arazi arzı ve gayrimenkul piyasasının dinamiklerinin kentsel gelişim sürecine etkilerinin analizi: Burkina Faso'da Ouagadougou kenti örneği
Tezin Türü: Doktora
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2022
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: RODRIGUE BAZAME
Danışman: Harun Tanrıvermiş
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Burkina Faso'da gerçekleşen hızlı kentleşme olgusu ve buna bağlı kentsel arazi ve mekân sorunları bağlamında yürütülen araştırmanın amacı; öncelikle genel olarak ve daha sonra Ouagadougou kentinde kentsel arazi arzı ve gayrimenkul piyasası dinamiklerinin kentsel mekânsal gelişim üzerindeki etkilerinin değerlendirmesidir. Bu doğrultuda Ouagadougou'daki kentsel arazi piyasasının organizasyon biçimi, işleyişi ve piyasa aktörlerinin türleri belirlenmiş ve piyasadaki aktörlerin kentleşme sürecindeki davranışları, birbirilerine karşı izledikleri stratejileri ve bu davranışlarının kentsel mekânsal gelişme sürecine olası etkileri analiz edilmiştir. Araştırmada hem kentsel arazi arzı ve gayrimenkul geliştirme sürecinde faaliyet gösteren kurum ve kuruluşların kayıtları değerlendirilmiş, hem de seçilmiş aktörler ve kuruluşların yöneticileri ve uzmanları ile yapılan yüz yüze görüşme ve anket sonuçlarına dayalı olarak kentte arsa üretimi, mekân yönetimi ve gayrimenkul piyasasının mevcut durumu ve gelişme eğilimleri irdelenmiştir. İkincil veriler ve anket sonuçları kullanılarak; kentsel arsa üretimi ve gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren kurum ve kuruluşların örgütlenmesi, gelişimleri ile mekân üretimi ve yönetimindeki rolleri değerlendirilmiştir. Buna ilave olarak tespit edilen sorunların öncelikleri Analitik Hiyerarşi Prosesi (AHP) yöntemi ile analiz edilmiş ve kentsel mekânsal gelişim zincirindeki etkileşimlerin analizinde ise yeni kurumsal ekonomi (YKE) yaklaşımına dayanan klasik oyun teorisinin sınırlı kalması nedeniyle YKE ilkelerine uygun düşen davranışsal ekonomi yaklaşımı kullanılmıştır. Saha çalışmaları ve paydaş görüşlerine dayalı olarak kentte imar planlama, arsa ve yapılı çevre üretiminin mevcut durumunun analizi yapılmış ve mevcut sorunların azaltılması ve sürdürülebilir kentsel mekân üretimi için stratejiler ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre Ouagadougou kentinde yaşanan mekânsal sorunların başında çok sayıda yapısız arsanın olduğu ve bunun nedenleri arasında; arsaların üretilmesinden sonraki beş yıl içinde yapı inşa edilmesini öngören Kararnameye göre fiilen inşaatın yapılmaması halinde arsanın geri alınacağına ilişkin hükmün uygulanamaması, yapısız arsalardan vergi alınmaması, maliklerin finansal güçlerinin yetersizliği, arsa spekülasyonu, çift mülkiyet sorunları ve altyapı yetersizliğinin yer aldığı tespit edilmiştir. Mekânsal planlama ve arazi geliştirme zincirinin işleyişindeki sorunların; yasal düzenlemelerdeki yetersizlikler, kurumsal yapı, nitelikli insan kaynağı ve mali kaynak yetersizliği ile ülke genel ekonominin durumundan kaynakladığı gözlenmiştir. Arazi ve gayrimenkul zinciri organizasyonu ve piyasa aktörlerinin sorunlarının önceliklerinin ise sırasına göre; kurumlarda finans kaynaklarının yetersizliği, mekân ve geliştirme politikaları uygulamasında irade yetersizliği ve yeterli özenin gösterilmemesi, Devlet otoritesinin yeterli olmaması, aktörler arasında işbirliğinin yetersizliği, nitelikli insan kaynaklarının yetersizliği ve son olarak izleme ve değerlendirme sisteminin olmaması şeklinde belirlenmiştir. Yürürlükte olan Ouagadougou kentinin imar planının SWOT analizine dayanarak, belirtilen sorunların asgari düzeye çekilebilmesi, etkin ve verimli kentsel mekânsal politikaların geliştirilmesine ilişkin önerilerin öncelik sırasına göre; yasal düzenleme, kurumsal yapı ve insan kaynaklarının geliştirilmesi, yeterli finansal kaynak tedariki, mekânsal planların geliştirilmesi ve efektif biçimde uygulanması olduğu ortaya konulmuştur. Diğer yandan YKE yaklaşımı ile kurumsal aktörlerin davranışlarının Ouagadougou'nun mekânsal gelişimi üzerindeki etkilerinin analizinden elde edilen sonuçlara dayalı olarak Sahra Altı Afrika'da uzun zamandan bu yana başarılı olamayan kentsel arazi ve konut politikalarının analizinin de yapılabilirliği vurgulanmıştır. Buna ilave olarak davranışsal ekonominin mekânsal planlama ve gayrimenkul geliştirme alanlarında uygulanabilirliğinin kapsamlı saha çalışmaları ile farklı kentlerde incelenmesi gerektiği ve bunu yapmak için yapay zekâ ile birlikte çağdaş "büyük veri" analizinin birlikte kullanılması gerektiği, kentsel alanda gayrimenkul (arazi) ekonomisi alanında daha ileri çalışmaların yapılmasına gereksinim olduğu ve elde edilen araştırma sonuçları ile yerel düzeylerde gayrimenkul piyasalarının işleyişi ve aktörlerinin davranışlarının anlaşılması ve sonuç olarak yerel düzeyde başarılı kentsel mekân politikalarının geliştirilmesi ve uygulanmasının mümkün olabileceği vurgulanmalıdır.