Kamu ulaşım projelerinin gayrimenkul değeri ve kullanımına etkileri: Ankara ili metro projesi örneği
Tezin Türü: Doktora
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2021
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: ALİ ONURALP ÜNAL
Danışman: HARUN TANRIVERMİŞ
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Kentsel alanda gayrimenkul değerleri ve kullanımını etkileyen temel parametreler arasında; konum, erişilebilirlik, kullanım yoğunluğu ve tamamlayıcılık gibi faktörler yer almaktadır. Ulaşım yatırımları ve özellikle ulaşım modlarının entegrasyonuna bağlı olarak gayrimenkulün değeri ve kullanım olanaklarını etkilendiği ve hatta yatırım kararlarının verilmesinde ulaşım kolaylığı ve türlerinin özel olarak dikkate alındığı görülmektedir. Yerleşim ve konut politikalarının oluşturulması sürecinde, politika yapıcılar ve yatırımcılar tarafından kamu ulaşım projelerinin gayrimenkul değerine etkisinin yönü ve boyutunun bilinmesi, yatırım kararlarının ekonomik analizi ve yapılabilirliğini etkilemesi yönünden önem taşımaktadır. Bu çalışma raylı sistem projelerinin konut değerleri üzerine etkisini ve konut sakinlerinin değer artış algılarını değerlendirmek için yapılmıştır. Araştırma kapsamında Ankara M4 Keçiören Metro Hattı güzergâhında yapılan saha çalışmasının bulguları kullanılarak konut sakinleri yönünden ulaşım modlarına erişilebilirlik düzeyi ile gayrimenkulün kullanımını ve değerindeki değişimin büyüklüğü ortaya konulmuş ve altyapı yatırımlarının yapılabilirliği ve finansmanı olanaklarının değerlendirilmesi yapılmıştır. Seçilen metro projesinin gayrimenkul piyasalarına etkilerinin ölçülmesi için sistematik ve tabakalı örneklem yöntemi kullanılarak örneklem uzaydan 698 adet konut seçilmiş ve konut malikleri ve kullanıcıları ile emlak ofislerinden anketle toplanan verilerin analizi ve değerlendirilmesi yapılmıştır. İncelenen yatırım alanında konut sakinlerine göre metro hattının yapımının gündeme geldiği ve metronun açıldığı tarihlerdeki konutların satış fiyatları ve kira parasının durumu ve değişimin analizine ilişkin veriler toplanmış ve toplanan verilerin geçerliliğinin teyidi için emlak ofislerine uygulanan anketin sonuçları ve diğer resmi kayıtlar ile söz konusu tarihlerdeki ilan verileri ile karşılaştırma yapılmıştır. Saha çalışmalarının sonuçlarına göre metro hattının inşa edilip işletmeye açılışından sonraki dönemde konut satış değerlerinde %17,40 ve kira parasında ise %13,19 oranında artışın olduğu saptanmış olup, metro yatırımı sonrası dönemde gayrimenkul değer artışının sınırlı düzeyde olduğu saptanmıştır. İncelenen metro hattı istasyonlarının ortalamasına göre istasyona 1 metre yaklaşıldığı zaman konut satış değerinde 168,30 TL artışın olduğu ve konut değerinin ulaşım yatırımından olumlu olarak etkilendiği görülmektedir. Aynı zamanda metro yapılacağı konusu gündeme geldiğinde konut satış değerlerindeki artış beklentisinin metro yapıldıktan sonra karşılandığı da tespit edilmiştir. Bununla birlikte metro yatırımına karar verilmesi, projenin inşaat ve işletme dönemlerinde ana caddelerde konut yatırımlarının emlak vergisine esas değerlerinde aynı oranda artışın olmadığı ve vergileme yoluyla sağlanacak kamu gelirleri ile altyapı projelerinin finanse edilmesinin mevcut koşullarda mümkün olamayacağı görülmektedir.