Gayrimenkul bilimlerinde kitlesel değerleme uygulamaları ve Türkiye için model önerisi
Tezin Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2014
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: ÜMİT YILDIZ
Danışman: HARUN TANRIVERMİŞ
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Gayrimenkul değerleme çalışmalarında kullanılan yöntemler; değerlenen taşınmaz sayısı, taşınmazların konumları ve değerleme zamanı yönünden tekil değerleme ve kitlesel değerleme olarak ikiye sınıflandırılmaktadır. Nispeten kısa sürede, daha düşük masraf ile çok sayıda taşınmaza değer takdir edilmesi gerektiği durumlarda kitlesel değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Dünyada kitlesel değerleme çalışmaları genellikle vergi değerinin tespiti, arazi toplulaştırma, kamulaştırma, sosyal yardımların dağıtılması ve değer esaslı imar uygulamalarında kullanılmaktadır. Bu çalışmada, öncelikle kitlesel değerlemenin teorik esasları, standartları ile akademik çalışmalar incelenmiş, kitlesel değerleme konusunda Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu tarafından yapılan anket ve çalıştay sonuçları değerlendirilmiş, seçilen ülkelerdeki kitlesel değerleme uygulamalarından örnekler verilmiştir. Türkiye'de emlak vergisine esas değerin tespitine ilişkin özet açıklamalar yapılmış, taşınmazlardan alınan vergiler konusunda OECD ve IMF çalışmalarına göre çeşitli ülkeler arasında karşılaştırılmalar yapılmış, vergilendirmeye esas taşınmaz değerleme çalışmalarında baz alınan değere göre sistemler sınıflandırmıştır. Tezin ikinci kısmında yer verilen alan çalışması için Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi kapsamında pilot alan olarak seçilen Fatih Belediyesi sınırları içindeki mahallelerde, yürürlükte bulunan mevzuat gereği tespit edilen emlak vergisine esas arsa değerleri 2006-2014 dönemlerindeki değişimi incelenmiş ve bu yolla tespit edilen değerlerin bilimsel esaslar ve değerleme standartlarına uygunluğu irdelenmiştir. OECD sınıflandırmasına göre gelişmiş ülkelerde, genellikle taşınmazlardan alınan vergilerin gayrisafi milli hasılaya oranının yüksek olduğu gözlenmiştir. Taşınmazlardan alınan vergilerin gayrisafi milli hasılaya oranının yüksek olduğu ülkelerde, kitlesel değerleme uygulamalarının mevcut olduğu tespit edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre Türkiye'de vergilendirme amaçlı taşınmaz değerleme çalışmalarının bilimsel olmayan yöntemlerle gerçekleştirildiği ve bu yolla önemli ölçüde vergi ve harç gelirlerinde kaybın oluştuğu açıkça ortaya konulmuştur. Adil vergilendirmenin yapılabilmesi için kitlesel değerleme uygulamalarından yararlanılabileceği düşünülmektedir. Kitlesel değerleme sisteminin kurulabilmesi için, kurumlar arası veri paylaşımının sağlanabilmesi, taşınmaz yönetim sisteminin kurulabilmesi önerilmiştir. Kitlesel değerleme konusunda gerçekleştirilecek yapılanma için, üniversitelerde ve kamu kurumlarında çalışmakta olan yetişmiş işgücünden yararlanılabileceği değerlendirilmiştir.