Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında tesis yönetimi gereksinimi: Kuzey Ankara girişi ve dikmen vadisi kentsel dönüşüm projeleri örneği çerçevesinde yönetim modelinin değerlendirilmesi
Tezin Türü: Doktora
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2023
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: ESRA KESKİN
Danışman: Harun Tanrıvermiş
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Türkiye'de 1950 sonrası dönemde kırsal yerleşimlerden kentlere göçün başlaması ile birlikte kentlerde konut ihtiyacı artmış ve yetersiz konut arzı nedeniyle yasadışı yerleşimler gelişmiştir. Gecekondu olarak adlandırılan yasadışı (kaçak) yapılara ilave olarak mevcut konut stokunun yaklaşık %40'ı riskli yapılardan oluşmaktadır. Gecekondu alanları ve riskli yapıların dönüşümü için üç farklı kanun ile farklı kamu kurumları görevli ve yetkili kılınmış, ancak ilgili düzenlemelerde bina yaşam döngüsü yaklaşımı ile dönüşüm alanlarında yapılı çevre üretimi ve yönetimi dikkate alınamamıştır. Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında inşaat sonrası dönemde yapılı çevre yönetim modelinin geliştirilmesinin hukuki ve sosyal yönlerden değerlendirilmesi ile büyük ölçekli iki proje (Kuzey Ankara Girişi ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projeleri) alanında yapı ve tesislerin malik, kullanıcı, yönetici ve diğer paydaşların görüşlerine dayalı olarak durum analizi yapılmış ve geliştirme olanakları tartışılmıştır. Araştırma sonuçlarına göre konut ve diğer yapıların yönetiminde profesyonel yönetim düzeninin kurulamadığı, birçok konutun maliklerce seçilen kurullarca yönetildiği ve mevcut yönetim yapısının hem yaşam kalitesi, hem de gayrimenkul değerini olumsuz etkilediği gözlenmiştir. Toplu yapılar ve karma proje alanları yönetiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca başarılı olarak sürdürülmesinin mümkün olamayacağı ve özellikle kat maliklerinin ortak alanlara ilişkin hak ve yükümlülükleri, korumaya ilişkin görev ve yükümlülükleri, ortak giderlerin tespiti ve katılım oranlarının belirlenmesi, karar nisapları, ortak alanların kiralanması, dava ehliyeti ve husumet, mali kayıtlar ve denetim, işletme projesi yapılması, aidatların ödenmesi ve yönetim planı gibi konularda uyuşmazlıklara sık rastlandığı tespit edilmiştir. Saha çalışması sonuçlarına göre malik ve kiracılar tarafından "bina/site yönetiminin etkinliği" Kuzey Ankara Projesi alanında %48,6 ve Dikmen'de %39,4 oranı ile zayıf olarak değerlendirilmiş, bütün yapıların yönetim işlerinin profesyonel tesis yönetimi şirketlerine bırakılması gerektiği görüşüne katılım ise Kuzey Ankara'da %43,6 ve Dikmen'de %67,5 olarak saptanmıştır. Dönüşüm ve yenileme alanlarında sosyal, ekonomik, fiziksel ve çevresel gelişmenin entegre kentsel tesis yönetimi anlayışı veya yapılı çevre yönetimi yaklaşımıyla ele alınması gerektiği ve bunun için hem mevcut yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi, hem de konut ve diğer yapı projelerinin geliştirilmesi, inşaat ve işletme dönemlerinde tesis ve gayrimenkul yönetimi danışmanlığı ve yönetim hizmetleri alınmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır. Özellikle belirli büyüklüğün üzerindeki konut projelerinde profesyonel tesis yönetimi modelinin geliştirilmesi ve yöneticilerin nitelikleri, görev ve yetkileri ile sorumluluklarına ilişkin mevzuatta düzenleme yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.