Derin öğrenme tabanlı konut değerleme

---

Tezin Türü: Doktora

Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI, Türkiye

Tezin Onay Tarihi: 2024

Tezin Dili: Türkçe

Öğrenci: MEHMET FATİH TOPRAK

Danışman: Oğuz Güngör

Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu

Özet:

İnsanların barınma amacıyla, hayatları boyunca hacim bakımından yaptıkları en önemli yatırım genel olarak konut satın alma üzerine olmuştur. Konut değerinin belirlenmesi bir problem olarak ortaya çıkmış ve bu amaçla çeşitli değerleme yöntemleri kullanılmıştır. Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (RICS), Yapay Sinir Ağları (YSA) yaklaşımı otomatik değerleme metotları arasında kullanılmaktadır. Bu çalışma kapsamında, Kayseri ilinin merkezindeki üç ilçede çok katlı binalarda yer alan konutların satış verileri toplanmıştır. Konutun bulunduğu binaya ait özellikler, konutun iç özellikleri ve konum bilgileri gibi üç kategoriden oluşan öznitelikler belirlenmiştir. Toplam 45 değişken içeren 1365 konut verisi eğitim, doğrulama ve test verisi olarak ayrılmıştır. Python yazılım dilinde, keras kütüphanesi kullanılarak 144 farklı DÖ mimarisi geliştirilmiştir. Bu mimarilerin başarıları, R-kare (r2), Ortalama Mutlak Hata (OMH), Ortalama Kareli Hata (OKH), Ortalama Mutlak Yüzde Hatası (OMYH), Ortalama Kare Hata Karekökü (OKHK) ve hataların standart sapması hesaplanarak karşılaştırılmıştır. Ayrıca Çoklu Doğrusal Regresyon (ÇDR) ve Coğrafi Ağırlıklı Regresyon (CAR) yöntemleri de kullanılarak konut değerleri tahmin edilmiştir. Elde edilen bulgulara göre; DÖ yöntemi OMYH ölçütü bakımından 0,057 değeri ile, ÇDR yönteminden %9,1 ve CAR yönteminden ise %7,3 oranında daha iyi sonuç vermiştir. Sonuç olarak, kentsel dönüşüm, toplu konut projeleri, yeni imara açılan bölgelerdeki konutlar, emlak vergi değerinin belirlenmesi, özniteliğe dayalı değer haritalarının oluşturulması, değer artış payı hesabını gerektiren imar planı tadilatları gibi toplu ve hızlı bir şekilde konut değerlemesinin yapılmasının gerekli olduğu durumlarda, Kayseri ilinde 3 ilçe merkezindeki çalışma sınırlarında kullanılabilecek başarılı bir DÖ mimarisi geliştirilmiştir.