Depremden Etkilenen Betonarme Konutların Onarım ve Yıkımına İlişkin Karar Sürecine Maliyetlerin Etkisi: Van Kenti Örneği
Tez Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı, Türkiye
Tez Danışmanı: Prof. Dr. Metin Arslan (Ankara Üniversitesi)
Tezin Onay Tarihi: 2019
Tezin Dili: Türkçe
Özet:
Türkiye’nin önemli bir bölümünün deprem kuşağında yer alması, depremle ilgili
çalışmalara her alanda ağırlık verilmesine yol açmıştır. Birçok araştırmacı, olası deprem
risklerine karşı ekonomik, sosyal, hukuksal ve yapısal nitelikli teorik ve uygulamalı
araştırma yapmakta ve gayrimenkul bilimleri alanında da bu tür çalışmalara ilgi birçok
ülkede oldukça yüksek düzeydedir. Binaların onarım veya yıkım kararı verilmeden önce
maliyet analizlerinin yapılması ve karar süreçlerinin ekonomik etkinlik ve rasyonel
yöntemlere dayandırılmasına gereksinim duyulmaktadır. Bu araştırmanın amacı;
depremden etkilenmiş ve hasar görmüş betonarme konutların onarım veya yıkımına karar
verilmesine ilişkin durumlarda hasar tür ve seviyeleri ile maliyet faktörlerinin analizinin
yapılarak etkin ve ekonomik karara ulaşılmasındaki yaklaşımların ortaya konulmasıdır.
Araştırma kapsamında Van İli İpekyolu İlçesi Bahçıvan ve Alipaşa Mahalleleri’nde 2011
yılında Van depreminden zarar görmüş olan yaklaşık 300 adet betonarme konut
incelenmiş olup, hasar türleri; taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan elemanlarda görülen çatlaklar,
ezilmeler, dökülmeler, ayrılmalar ve göçmeler olarak tespit edilmiştir. Binaların hasar
seviyeleri; hasarsız, az hasarlı, orta hasarlı, ağır hasarlı ve yıkık olarak sınıflandırılmıştır.
Onarım tür ve maliyet yönteminde yapısal hasarlar, tamir maliyetleri, güçlendirme
maliyetleri, acil barınma maliyetleri ve yaralanma ile ölüm gibi insani kayıplar ele
alınmıştır. Yıkım tür ve maliyetlerinde yapı söküm tekniğine göre şantiye kurulumu,
işçilik, ekipman, nakliye ve tasfiye maliyetleri yöntem olarak seçilmiştir. Onarım veya
yıkım kararında kullanılan yöntemde ise güçlendirme yöntemlerine göre alternatifler belirlenmiş olup, herbir alternatifin iç verim oranı, kârlılık endeksi ve geri ödeme süreleri
yönlerinden karşılaştırmalı analizi yapılmıştır.
Araştırmada yeniden yapım alternatifi, yapının olduğu gibi bırakılma alternatifi, zemin
kat güçlendirme ve tüm kat güçlendirme alternatifi olmak üzere dört adet alternatif
belirlenmiş olup, zemin kat güçlendirme alternatifinin kârlılık endeksi, geri ödeme süresi
ve iç verim oranı bakımlarından en uygun alternatif olduğu görülmüştür. Türkiye’de
güçlendirme uygulamalarında sıkça rastlanılan % 40 maliyet oranının tek başına karar
sürecinde değerlendirilmesi ve söz konusu oranın sabit bir oran olarak kullanılmasının
gerçekçi sonuçlar vermekten uzak olacağı tespit edilmiştir. Buna ilave olarak araştırma
kapsamının genişletilerek bölgesel ve ulusal düzeyde sonuçlarının karşılaştırılabilmesi
için sosyal fayda-maliyet analizlerinin yapılması önerilmektedir. Son olarak gayrimenkul
sektöründe çekirdek yetkinliği maliyet tahmini ile proje geliştirme ile proje değerleme
olan gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının binalarda onarım veya yıkım karar
sürecinde etkin olarak rol almaları büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla merkezi ve yerel
düzeylerde yıkım veya onarım kararlarını veren bütün kurumlarda gayrimenkul
geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesi, hem rasyonel karar kriterlerinin
geliştirilmesi, hem de kaynak kullanım etkinliğinin artırılmasına hizmet edebilecektir.