Gayrimenkul değerleme için veritabanı tasarımı ve uygulama olanaklarının analizi
Tez Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı, Türkiye
Tez Danışmanı: Prof. Dr. Ayşen Apaydin
Tezin Onay Tarihi: 2021
Tezin Dili: Türkçe
Özet:
Doğası gereği gayrimenkul ve varlık değerleme çalışmaları, emek yoğun birer faaliyet olup,
mevcut teknolojik ve hukuki düzenlemelere bağlı insansız gerçekleştirilmesi mümkün
değildir. Ancak, etkisinin büyüklüğü ve gerektirdiği özen, hata payı ve yüksek maliyeti
nedeniyle emek yoğun değerleme çalışmaları yerine insansız sistemlere ihtiyaç hızla
artmaktadır. Bu çalışmada; gayrimenkul değerleme sürecinde, uygulamalarında ve özellikle
konut değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere bir veritabanı tasarlanmış ve bu
veritabanının değerleme uygulamalarında kullanım olanakları değerlendirilmiştir. Tasarım
sonrasında veritabanı kullanılarak değerleme yapılmış olup, bu amaçla Ankara İli Çankaya
İlçesi Yıldızevler Mahallesi’nden pilot olarak seçilen sitede, daha önce çeşitli değerleme
kurumları tarafından yapılmış konut değerleme raporlarındaki değerleme sonuçları ve konut
değerini etkileyebilecek faktörlere ilişkin bilgiler veritabanına girilmiş, ikinci aşamada ise
mahallede 7765 ada ve 13 numaralı parsel üzerinde bulunan Alkazar Evleri Sitesi B Blokta
bulunan bağımsız bölümlerin geleneksel yöntemlerle değerleme çalışması yapılmış ve her iki
değerleme sonucu bağımsız bölüm ve anataşınmaz düzeyinde karşılaştırmalı olarak
değerlendirilmiştir. Seçilen konutların geleneksel değerleme yöntemlerine göre ortalama
piyasa değeri 6.616,83 TL/m2
ve veritabanından hesaplanan ortalama değeri 6.148,59 TL/m2
olup, geleneksel yöntemlerle hesaplanan değere oranla veritabanı ve yazılım yoluyla bulunan
birim konut değerinin % 7,08 oranında daha düşük olduğu ve sapmanın beklenen orandan
(genellikle % 5) daha yüksek bulunduğu tespit edilmiştir. İki yöntem ile hesaplanan birim
konut değerleri arasındaki farkın istatistiksel yönden önemli olduğu ve hipotezin test
sonucunda I. Tip Hatanın olabileceği değerlendirilmiştir. Araştırma sonucunun kabul
edilebilir olduğu, ancak otomatik değerleme ile ilgili veritabanı ve modellerin
geliştirilmesinin gerekliliği vurgulanmalıdır. Bu çerçevede araştırma sonuçlarının
gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında dijitalleşme çalışmalarına katkı sağlaması
beklenmekte olup, çalışma sonuçlarının bu alanda daha kapsamlı araştırmaların yapılmasına
ışık tutması da mümkün görülmektedir.